Handelt der Verkäufer einer Immobilie arglistig, wenn er dem Käufer einen nach Einschätzung des Verkäufers in der Vergangenheit sanierten Schaden nicht offenbart?
Mit dieser Frage beschäftigen sich Gerichte häufig nach dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie. Ganz klar ist: Wenn die Immobilie in der Vergangenheit einmal schwammbefallen war, muss der Verkäufer den Käufer auch ungefragt darüber aufklären, selbst wenn der Schwammbefall fachgerecht beseitigt wurde. Was gilt aber in anderen Fällen?
Dem BGH lag ein Fall zur Entscheidung vor, in welchem ein früher mit Holzbock befallenes Blockhaus veräußert wurde. Der Verkäufer hatte den Befall mit Holzbock einige Jahre vor dem Verkauf durch ein Fachunternehmen beseitigen lassen, jedenfalls ging er davon aus, der Befall sei beseitigt worden. Nach der Veräußerung stellte der Käufer jedoch fest, dass immer noch Holzbockbefall vorhanden war. Wie üblich war der Verkauf unter Gewährleistungsausschluss erfolgt. Somit hätte der Käufer nur dann erfolgreich Gewährleistungsansprüche geltend machen können, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hatte. Zwar – so der BGH – habe der Verkäufer seine Aufklärungspflicht objektiv verletzt, denn er habe den Käufer nicht über den früheren Holzbockbefall aufgeklärt.
Der Verkäufer hätte sich jedoch darauf verlassen dürfen, dass das Fachunternehmen den Holzbockbefall erfolgreich bekämpft hatte. Der Verkäufer war, gerade weil er ein Fachunternehmen beauftragt hatte, nicht gehalten, den Erfolg der Fachfirma zu überprüfen. Dadurch, dass der Verkäufer von der Erfolgskontrolle Abstand genommen habe, habe er keineswegs das Wiederauftreten des Holzbockbefalls billigend in Kauf genommen, somit habe der Verkäufer bei der Transaktion gegenüber dem Käufer nicht arglistig gehandelt (BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14). Somit blieb der Käufer auf seinem Schaden sitzen.
(Quelle: Rechtsanwalt Johannes Steger)
